Anularea titlului de proprietate emis nelegal
Anularea titlului de proprietate care a fost emis în mod necorespunzător are loc în situațiile în care actele de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate asupra unor terenuri au fost efectuate cu nerespectarea normelor legale, generând astfel probleme în circulația bunurilor imobile și creând premise pentru dispute între titularii de drepturi și persoanele care au obținut terenurile în mod ilegal.
În conformitate cu principiul legalității, orice act administrativ sau juridic care contravine normelor în vigoare poate fi supus controlului instanțelor judecătorești. Constatarea nulității absolute a unui astfel de act reprezintă o măsură esențială pentru restabilirea ordinii juridice și a dreptului de proprietate pentru adevărații titulari.
Legislația relevantă
Legislația care reglementează anularea titlului de proprietate emis nelegal este complexă și include atât norme generale de drept civil, cât și acte normative specifice aplicabile fondului funciar. Printre reglementările importante se numără Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, Legea nr. 169/1997 pentru modificarea și completarea acesteia, precum și Legea nr. 1/2000 privind reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și forestiere.
Conform articolului III din Legea nr. 169/1997, acte care dispun în mod nelegal asupra unor terenuri sunt considerate nule absolut, încălcând principiile legislației aplicabile. În acest context, sunt supuse nulității absolute următoarele acte:
- Actele de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate în favoarea persoanelor neîndreptățite, cum ar fi cele pentru persoane care nu au avut niciodată teren în proprietate predat la cooperativa agricolă sau la stat, sau care nu au moștenit terenuri.
- Actele de reconstituire și constituire pentru alte persoane asupra vechilor amplasamente ale foștilor proprietari, solicitate legal și libere la data solicitării, precum și actele pentru terenuri scoase din domeniul public.
- Actele de reconstituire și constituire a dreptului de proprietate în favoarea persoanelor care nu au fost înscrise în cooperativa agricolă, nu au predat terenurile statului sau acestea nu au fost preluate de stat prin acte de proprietate.
- Actele emise după eliberarea titlului de proprietate fostului proprietar pentru vechiul amplasament, care au fost transcrise în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni sau intabulat în cartea funciară.
- Actele care depășesc limitele de suprafață stabilite de art. 24 alin. (1) din Legea fondului funciar nr. 18/1991.
- Actele de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor forestiere pentru persoanele care nu au deținut anterior astfel de terenuri.
- Actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole aflate în domeniul public sau privat al statului, ori în domeniul public al comunelor, orașelor sau municipiilor.
- Actele de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate în intravilanul localităților, pe terenurile revendicate de foștii proprietari, cu excepția celor atribuite conform art. 23 din Legea nr. 18/1991.
- Actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole constituite ca izlaz comunal.
Constituirea dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate poate fi constituit conform art. 20 din Legea nr. 18/1991 în localitățile unde s-a aplicat cota de reducere prevăzută de lege. De asemenea, actele necesare pentru constituirea acestui drept sunt reglementate și pentru situațiile în care în localitatea respectivă nu s-a realizat acest lucru pentru persoanele îndreptățite.
Transferurile de terenuri
Transferurile de terenuri între localități, realizate cu nerespectarea legislației în vigoare, pot fi considerate ilegale, având ca scop să crească nejustificat valoarea terenului obținut prin transfer. Există, de asemenea, reglementări specifice pentru actele de vânzare-cumpărare referitoare la construcții destinate utilizării sociale sau culturale, cum ar fi locuințele, creșele, grădinițele, cantinele și căminele culturale, care au aparținut cooperativele agricole de producție, și care au fost efectuate cu încălcarea dispozițiilor legale.
Contestația titlului de proprietate
Anularea unui titlu de proprietate emis nelegal poate fi cerută de orice persoană interesată, inclusiv de autoritățile publice locale și alte instituții competente în domeniul restituirii proprietăților. Primarul, prefectul și Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților, dar și cetățenii care pot dovedi un interes legitim, au dreptul de a introduce acțiuni în instanță pentru a solicita constatarea nulității absolute a unui titlu de proprietate.
Verificarea legalității titlurilor
Instanțele de judecată sunt responsabile pentru verificarea respectării legislației în emiterea titlurilor de proprietate și pentru a analiza dacă acestea au fost întocmite conform cerințelor legale. În cazul identificării unor nereguli, instanța poate decide anularea titlului, restabilind astfel situația anterioară a terenului. În situația în care terenul a fost transferat pe baza unui titlu declarat nul, persoana care a obținut terenul în mod nelegal poate fi obligată să-l restituie sau, în anumite cazuri, să despăgubească fostul proprietar.
Efectele anulării titlului
Anularea unui titlu de proprietate emis nelegal are efecte retroactive, ceea ce înseamnă că actul anulat este considerat că nu a fost emis niciodată. Acest principiu duce la desființarea drepturilor de proprietate recunoscute nelegal, iar bunul revine în patrimoniul titularului de drept. Dacă terenul a fost vândut de către persoana care a obținut titlul nelegal, instanța poate dispune măsuri compensatorii, inclusiv restituirea valorii bunului sau oferirea unei compensații echivalente.
Construcții pe terenuri afectate
În cazul în care pe terenul în discuție au fost realizate construcții, se aplică reglementările Codului civil referitoare la accesiunea imobiliară, iar soluțiile instanței pot include obligația de demolare a construcțiilor edificate fără drept sau acordarea de despăgubiri, în funcție de circumstanțele cazului.
Importanța anulării titlului de proprietate
Anularea titlului de proprietate emis nelegal constituie un instrument juridic crucial pentru restabilirea legalității în domeniul fondului funciar. Acțiunea în constatarea nulității absolute a unui titlu de proprietate poate fi inițiată în orice moment, fără restricții temporale, având ca rezultat posibilitatea restabilirii dreptului de proprietate pentru persoanele îndreptățite. Având în vedere complexitatea procedurii judiciare, este recomandată consultarea unui avocat specializat în domeniul fondului funciar și litigiilor de proprietate, care poate oferi asistență pe parcursul întregului proces de anulare a titlurilor de proprietate emise nelegal.
