Doi constănțeni contestă restricțiile de construire în cartierul Viile Noi
Un grup de constănțeni își propune să modifice anumite restricții de construire în cartierul Viile Noi. În luna noiembrie 2024, Primăria Constanța a anunțat deschiderea unei consultări publice pentru elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) destinat zonei situate la nord-est de strada Victoria, sud-est de limitele cadastrale, sud-vest de strada Amalia și nord-vest de strada Zamfira. Inițiatorii acestui demers, Emel și Constantin Drăgan, doresc să reglementeze zona de studiu conform Unității Teritoriale de Referință ZRLi, în cadrul căreia se află imobilul ce a generat PUZ-ul. Scopul este modificarea restricțiilor stabilite prin PUZ-ul aprobat prin Hotărârea Consiliului Local 316/15.12.2011. Această hotărâre a impus ca o parcelă să fie considerată construcibilă doar dacă are o deschidere la stradă de 14 metri, regulă ce a rezultat în existența a 18 terenuri neconstruibile, pe care, conform Legii 50/1991, se pot realiza imobile prin stabilirea unor noi reguli. Recent, a fost publicat raportul privind informarea și consultarea publicului, care arată că mai mulți locuitori din zonă au exprimat obiecții.
Pentru a permite o dezvoltare armonioasă a zonei, investitorii sugerează impunerea unor noi restricții și reglementări legate de modul de construire în UTR ZRLi, în concordanță cu structura urbanistică existentă, deschiderile parcelelor, dimensiunile acestora și nevoile actuale ale comunității.
Suprafața totală a terenului supus studiului prin PUZ este de 68.729 mp. Zona ZRLi este caracterizată prin locuințe individuale, cu un regim de înălțime maxim de D+P+2E, dar se permit accente de înălțime D+P+2E+3R la intersecțiile străzilor. De asemenea, în zonă sunt admise funcțiuni complementare locuirii, cum ar fi comerțul, serviciile și alimentația publică, la parterul clădirilor.
Conform PUZ-ului existent din 2011, suprafața minimă a unei parcele construibile este de 350 mp, iar parcelele cu o deschidere mai mică de 8 metri sunt considerate neconstruibile. Terenurile cu o deschidere cuprinsă între 8 metri și 11,5 metri, având o suprafață minimă de 350 mp, trebuie să respecte regimul de construire cuplat, în timp ce parcelele cu o deschidere de minimum 11,5 metri și o suprafață minimă de 400 mp pot fi construite izolat. Excepție de la această regulă fac terenurile adiacente unei alte parcele construibile în regim cuplat, pentru a evita crearea de calcane vizibile din stradă.
Obiecțiile cetățenilor
În cadrul procesului de informare și consultare publică, proprietarii din zona de studiu au transmis observații și obiecții. Dan Boariu și familia Milcov au expresat nemulțumiri față de prevederile PUZ-ului propus și au formulat mai multe solicitări. Printre acestea se numără reintroducerea posibilității de construire a locuințelor colective mici P+2E, cu un maximum de 9 apartamente, conform reglementărilor din PUZ-ul din 2011. De asemenea, aceștia cer reducerea procentului obligatoriu de 30% pentru alocarea de spațiu verde și a obligației de plantare a unui arbore la fiecare 100 mp de teren liber, în zona de retragere impusă pentru lărgirea străzii Flavia. Se solicită, de asemenea, ca pentru restul terenului să fie permisă amenajarea spațiului verde și plantarea de arbori conform preferințelor fiecărui proprietar, precum și revizuirea prevederilor pentru a permite garduri opace laterale.
Solicitările și nemulțumirile proprietarilor de terenuri
Ionela și Cristian Enciu cer menținerea reglementărilor existente ale Planului Urbanistic Zonal (PUZ). Aceștia își exprimă nemulțumirea față de propunerea de reducere a deschiderii, ceea ce ar permite parcelarea terenurilor în suprafețe mai mici și ar conduce la o creștere a numărului de construcții, afectând în mod negativ spațiile verzi.
Ei argumentează că „reducerea distanței dintre locuințe și limita proprietății va duce la aglomerarea zonei și va diminua atât spațiile verzi, cât și expunerea la soare a caselor. De asemenea, modificarea indicatorilor urbanistici va genera mai puține spații verzi și va contribui la aglomerarea zonei (POT maxim de la 45% la 50%, CUT maxim de la 0,9 la 2, procentul minim de spațiu verde de la 30% la 50%)”.
Reevaluarea propunerilor PUZ
Ștefan Palaghiu solicită o reevaluare a mai multor propuneri incluse în noul PUZ, printre care „eliminarea zonei cu interdicție de construire pe suprafața terenului deținut de petent” și „modificarea alinierii clădirilor pe limita laterală – latura de nord-est a terenului petenților, întrucât aceasta restrânge dreptul de a construi în regim izolat pe un teren generos (667 mp cu deschidere mai mare de 20 metri), începând de la jumătatea terenului spre limita de nord-est a proprietății”.
Punctul de vedere al elaboratorului PUZ
Elaboratorul PUZ-ului, Specific Urban SRL, a răspuns că ansamblul propus pentru dezvoltare include funcțiuni complementare locuirii, cum ar fi spații de agrement, grădinițe și centre de tip after school.
Conform acestora, proiectul ar respecta legislația în vigoare, iar indicatorii propuși ar fi maximali, fără a impune exploatarea acestora. Soluția arhitecturală va fi definită într-o etapă ulterioară de proiectare. Numărul locurilor de parcare necesar pentru viitorul ansamblu mixt va fi asigurat integral de dezvoltator, în incinta privată a imobilului vizat de PUZ.
„Zona dintre terenurile private și noul profil al străzii Zamfira, reglementat la 10 metri, va fi marcată în PUZ ca zonă ZV. Această zonă-tampon, aflată în proprietatea publică a Municipiului Constanța, este rezervată pentru completarea profilului străzii Zamfira, prin realizarea unor spații verzi, piste de biciclete sau zone pietonale ample aferente accesului. Detaliile vor fi stabilite ulterior aprobării PUZ-ului, odată cu un proiect de modernizare a străzii Zamfira”, se menționează în documentația elaborată.
„Amplasarea clădirilor față de limitele laterale ale parcelelor cu deschidere între 11,5 m și 14 m, cu un regim maxim de înălțime P+1E, este stipulată la o distanță de 2 m față de o limită de proprietate și 0,6 m față de cealaltă limită. Prin urmare, nu este permisă construirea pe limita de proprietate, ci în regim izolat, respectând prevederile Codului Civil și retragerile impuse de regulamentul PUZ”, au declarat reprezentanții Specific Urban SRL.
