Ipoteca imobiliară și reglementările legale
Ipoteca imobiliară, reglementată de Codul Civil (Legea 287/2009, cu modificările ulterioare), reprezintă o garanție reală oferită pentru asigurarea executării obligațiilor contractuale ale debitorului față de creditor. Conform articolului 2377 din Codul Civil, constituirea ipotecii se realizează prin înscrierea în cartea funciară, moment în care se nasc drepturile și obligațiile părților implicate. Legea permite instituirea ipotecii atât pentru întreaga proprietate, cât și pentru cotelor-părți din aceasta. De asemenea, ipoteca se extinde automat, fără formalități suplimentare, asupra construcțiilor, îmbunătățirilor și accesoriilor care apar după constituirea ipotecii.
Înstrăinarea proprietăților ipotecate
Legislația actuală permite înstrăinarea unei proprietăți ipotecate în orice moment după achiziționare, însă este necesar acordul prealabil, clar și scris din partea creditorului. Există o excepție pentru imobilele cumpărate prin programele guvernamentale Prima Casă și Noua Casă, care beneficiază de o interdicție de vânzare timp de cinci ani, interdicție ce nu poate fi contestată sau eludată. Succesul înstrăinării depinde în mare parte de respectarea condițiilor impuse de creditor și de legislația în vigoare.
Modalități de înstrăinare a imobilelor ipotecate
Există mai multe modalități prin care se poate realiza înstrăinarea imobilelor ipotecate. Prima opțiune este rambursarea anticipată a creditului, care implică stingerea totală a obligațiilor față de creditor înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Pentru aceasta, debitorul trebuie să solicite un certificat de la creditor, care să indice exact suma restantă de plată, inclusiv toate comisioanele. După primirea acestui document, se efectuează plata prin sisteme securizate, iar apoi se eliberează documentele necesare care confirmă stingerea obligațiilor contractuale. Aceasta este cea mai directă opțiune de a vinde apartamentul, dar este fezabilă doar dacă suma restantă este mică sau debitorul dispune de fonduri suficiente.
O altă modalitate de înstrăinare este transferul proprietății cu preluarea obligațiilor contractuale, în care noul cumpărător preia toate drepturile și obligațiile debitorului inițial, fiind necesar acordul creditorului. Acest proces include o evaluare a bonității noului debitor și modificarea documentației pentru a reflecta noul raport juridic.
De asemenea, debitorul poate apela la un credit de tip punte, care îi permite să contracteze un nou credit de la aceeași instituție financiară pentru a achiziționa o altă proprietate. În acest caz, debitorul are obligația de a finaliza vânzarea proprietății inițiale într-un termen stabilit și va plăti doar dobânzile pe perioada intermediară. La finalizarea vânzării, debitorul va rambursa integral creditul-punte.
Procedura de înstrăinare
Procesul de înstrăinare începe cu formularea și depunerea unei cereri pentru obținerea acordului de înstrăinare de la creditor. Această etapă poate dura până la 40 de zile lucrătoare pentru analiză și emitere.
Proceduri de Înstrăinare pentru Imobilele Achiziționate prin Programul Prima Casă/Noua Casă
În contextul achiziționării imobilelor prin programul guvernamental Prima Casă/Noua Casă, este esențial să se înțeleagă anumite aspecte legate de înstrăinarea acestora. Întrucât există o perioadă de interdicție de 5 ani, înstrăinarea proprietăților în acest interval se poate realiza doar în conformitate cu reglementările stricte stabilite de program.
Modalități de Înstrăinare
Una dintre opțiunile disponibile este novația subiectivă activă. Aceasta implică preluarea integrală a finanțării de către o altă persoană fizică care îndeplinește criteriile de eligibilitate impuse de program. Este important de menționat că această procedură necesită consimțământul expres al băncii creditoare, precum și aprobarea prealabilă din partea FNGCIMM pentru a verifica eligibilitatea noului beneficiar.
O altă variantă este rambursarea anticipată completă a creditului din surse proprii. Această opțiune permite ulterior inițierea procedurii de ridicare a interdicției de înstrăinare, cu respectarea tuturor formalităților legale necesare.
Obținerea Informațiilor necesare
Înainte de a demara orice proces de înstrăinare, este recomandat să se solicite o simulare detaliată pentru restituirea anticipată, astfel încât să fie determinate toate costurile și comisioanele implicate. De asemenea, obținerea extrasului de carte funciară este esențială pentru a verifica situația juridică actuală a imobilului.
