Conflicte Juridice Generale în Cazul Construcțiilor pe Terenul Altora
Atunci când cineva construiește pe un teren care nu îi aparține, se poate genera un conflict juridic complex, ce necesită soluționare prin intermediul instanțelor. Această situație poate apărea fie dintr-o eroare a constructorului, fie dintr-o acțiune deliberată, prin care cineva încearcă să obțină beneficii de pe urma terenului altcuiva.
Reglementări Legale
Codul civil reglementează construcțiile realizate pe terenuri străine, iar drepturile proprietarului terenului pe care s-a edificat o construcție fără autorizație sunt stipulate în articolele 577 și următoarele, referitoare la accesiunea artificială imobiliară. Aceste dispoziții subliniază principiul accesiunii imobiliare, conform căruia, de regulă, construcțiile efectuate pe un teren aparțin proprietarului acestuia.
Astfel, conform Codului civil, orice lucrare efectuată pe un teren se prezumă că a fost realizată de proprietarul imobilului, pe cheltuiala sa și că îi aparține, până la proba contrară. Aceasta din urmă poate fi demonstrată în cazul în care s-a constituit un drept de superficie sau dacă proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării.
Buna-credință vs. Rea-credință
Un aspect esențial de clarificat în aceste situații este dacă persoana care a realizat construcția a acționat de bună-credință sau de rea-credință. Codul civil definește buna-credință ca fiind situația în care autorul construcției s-a bazat pe informațiile din cartea funciară și a avut convingerea legitimă că terenul îi aparține sau că deține un drept care îi permite să efectueze lucrări asupra imobilului altcuiva. Spre exemplu, un constructor care a achiziționat un teren printr-un act juridic aparent valid, dar care s-a dovedit ulterior nul, poate invoca buna-credință dacă, la momentul începerii lucrărilor, nu era conștient de viciul titlului său.
Pe de altă parte, Codul civil exclude posibilitatea invocării bunei-credințe de către persoanele care au construit fără autorizație sau cu nerespectarea reglementărilor legale. Dacă persoana care a construit știa că terenul nu îi aparține și a acționat deliberat, aceasta se află în situația de rea-credință, ceea ce atrage consecințe juridice mai severe.
Opțiuni Juridice pentru Proprietarul Terenului
În funcție de circumstanțele cazului, proprietarul terenului are la dispoziție mai multe opțiuni legale. Dacă lucrările au fost realizate cu bună-credință, acesta poate solicita instanței să fie înscris ca proprietar al lucrării în cartea funciară, achitând, la alegerea sa, fie valoarea materialelor și a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin realizarea lucrării. Alternativ, poate cere obligarea autorului lucrării la achiziționarea terenului la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă construcția nu ar fi fost efectuată.
În cazul în care construcția a fost realizată cu rea-credință, proprietarul terenului poate solicita instanței să fie recunoscut ca proprietar al construcției, având posibilitatea de a plăti autorului lucrării doar jumătate din valoarea materialelor și a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului. De asemenea, poate solicita desființarea construcției pe cheltuiala constructorului, care va fi obligat să acopere eventualele prejudicii cauzate prin ridicarea neautorizată a edificiului.
Opțiuni legale pentru proprietarii de terenuri afectate de construcții neautorizate
Există mai multe soluții legale pentru proprietarii de terenuri care se confruntă cu construcții realizate fără drept pe proprietatea lor. O variantă este ca autorul construcției să fie obligat să achiziționeze terenul la valoarea de piață pe care l-ar fi avut în absența lucrării. Este esențial de menționat că, în cazul în care autorul construcției acționează cu rea-credință, acesta nu poate invoca pasivitatea sa în fața proprietarului terenului pe perioada realizării lucrării.
În ambele situații, dacă proprietarul decide să ceară autorului lucrării să cumpere terenul, iar părțile nu ajung la un acord, proprietarul poate solicita instanței să stabilească prețul și să emită o hotărâre care să aibă efect de contract de vânzare-cumpărare.
Coproprietatea și daunele
În cazul construcțiilor realizate cu bună-credință parțial pe imobilul autorului și parțial pe terenul unui vecin, acesta din urmă poate solicita înscrierea într-o nouă carte funciară a dreptului de coproprietate asupra imobilului rezultat, inclusiv terenul aferent, în funcție de valoarea contribuției fiecăruia. Dacă lucrarea a fost executată cu rea-credință, proprietarul terenului vecin are opțiunea de a solicita fie ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului la plata de daune-interese, dacă este cazul, fie înscrierea dreptului de coproprietate în cartea funciară. La stabilirea cotelor-părți se va lua în considerare valoarea terenului proprietarului vecin, precum și jumătate din valoarea contribuției autorului lucrării.
Acțiuni legale disponibile
Proprietarul terenului are la dispoziție diverse acțiuni legale pentru a-și apăra drepturile, printre care acțiunea în revendicare, care este principalul instrument prin care poate solicita recunoașterea dreptului său de proprietate și restabilirea situației anterioare. De asemenea, poate introduce o acțiune în pretenții pentru a solicita despăgubiri pentru utilizarea neautorizată a terenului. Dacă demolarea construcției este necesară, proprietarul poate iniția o acțiune în desființare, având în vedere că orice lucrare efectuată fără drept pe un teren străin nu poate fi menținută fără consimțământul proprietarului acestuia.
Importanța soluționării amiabile
În practică, este recomandat ca, înainte de a iniția o acțiune în instanță, părțile să încerce să rezolve conflictul pe cale amiabilă. Proprietarul terenului și constructorul pot negocia o înțelegere care să stabilească o modalitate echitabilă de rezolvare a problemei, fie prin vânzarea terenului către constructor, fie prin acordarea unei compensații pentru construcția realizată. Medierea poate reprezenta o alternativă valoroasă pentru evitarea unui litigiu de lungă durată și pentru găsirea unei soluții acceptabile pentru ambele părți.
Așadar, în cazul în care o persoană a construit fără drept pe terenul dumneavoastră, există mai multe soluții legale prin care puteți să vă protejați proprietatea. În funcție de buna sau reaua-credință a constructorului, aveți posibilitatea de a solicita înscrierea construcției în cartea funciară pe numele dumneavoastră, demolarea acesteia pe cheltuiala autorului lucrării, despăgubiri sau chiar obligarea acestuia să cumpere terenul la valoarea de circulație.
