Tacita Relocațiune în Locațiune
Conform Codului civil, tacita relocațiune este reglementată în articolul 1810, alineatul (1). Acesta stipulează că, dacă după expirarea termenului convenit, locatarul continuă să utilizeze bunul și își îndeplinește obligațiile fără să existe vreo opoziție din partea locatorului, se consideră că s-a încheiat un nou contract de locațiune, având aceleași condiții ca anterior, inclusiv în ceea ce privește garanțiile. Noua locațiune va fi, însă, pe o durată nedeterminată, cu excepția cazului în care legea sau acordul părților prevăd altceva.
În esență, legislația se referă la situațiile în care două părți au semnat un contract de locațiune pentru o perioadă determinată. La finalul acestui termen, dacă niciuna dintre părți nu se opune, contractul va continua să fie valabil. Este important de menționat că, în acest caz, noua locațiune va avea o durată nedeterminată.
Definirea Locațiunii
Codul civil definește locațiunea ca fiind un contract prin care proprietarul se angajează să ofere folosința unui bun unei alte persoane, în schimbul unei sume de bani sau a altor beneficii. Acest tip de contract este adesea denumit „închiriere”.
Contractul de închiriere își păstrează efectele și după expirarea termenului stabilit, cu condiția ca chiriașul să respecte obligațiile din contractul inițial, iar proprietarul să nu solicite restituirea bunului închiriat. Deoarece părțile nu încheie un nou contract, cel anterior rămâne valabil, iar chiriașul și proprietarul vor continua să fie ținuți de clauzele sale.
Termenul Nedeterminat
În cazul în care contractul devine pe durată nedeterminată, ambele părți au dreptul de a denunța unilateral contractul de închiriere oricând, cu respectarea unui termen de preaviz rezonabil. Totuși, pentru închirierea locuințelor, Codul civil prevede reguli specifice pentru denunțarea unilaterală.
Reguli pentru Închirierea Locuințelor
Articolul 1824 din Codul civil stabilește reglementările speciale pentru închirierea locuințelor pe o durată nedeterminată. Astfel, chiriașul poate denunța contractul oricând, printr-o notificare, respectând un termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât un sfert din intervalul pentru care s-a stabilit plata chiriei. Proprietarul, pe de altă parte, poate denunța contractul prin notificare, având un termen de preaviz de cel puțin 60 de zile, în cazul în care chiria se plătește lunar, sau de 15 zile, dacă chiria se plătește mai des de atât.
Dacă proprietarul nu intenționează să prelungească contractul de închiriere, acesta are obligația de a-l informa pe chiriaș despre această decizie imediat. În lipsa unei astfel de notificări, vechiul contract va fi considerat reînnoit, iar proprietarul nu va putea solicita eliberarea bunului fără a respecta un termen de preaviz rezonabil.