Investigații asupra Nordis Management SRL
Nordis Management SRL, un dezvoltator imobiliar cu un portofoliu vast de proiecte în zone premium din România, este implicat în investigații legate de posibile practici ilegale în procesul de încheiere a antecontractelor pentru apartamente, chiar din stadiul de proiect. Acestea au fost evidențiate într-un reportaj recent care a atras atenția asupra situației.
Controverse în domeniul imobiliar
Scandalul în care este implicată Nordis Management SRL a generat multiple întrebări privind practicile din sectorul dezvoltării imobiliare și construcțiilor în România. De asemenea, s-au ridicat îngrijorări cu privire la opțiunile legale disponibile pentru persoanele care se consideră victime ale schemei Nordis.
Schema Nordis
Această schemă se referă la un model de afaceri și la un set de practici financiare adoptate de Nordis Group. Fundamentul schemei constă într-o strategie de finanțare neconvențională, care se abate de la metodele tradiționale de creditare bancară, optând în schimb pentru atragerea de capital direct de la posibili cumpărători și investitori. Această abordare implică solicitarea de avansuri semnificative pentru unități locative aflate în faza de proiect sau în stadii incipiente de construcție.
Un aspect notabil al acestei scheme este promisiunea de randament financiar atractivă pentru investitori. Compania anunță perspective de câștig care depășesc media pieței, cu rate de rentabilitate anuală estimată între 7-10%. Aceste practici pot fi interpretate ca o formă de intermediere financiară neautorizată, având trăsături similare cu o schemă Ponzi, ceea ce ar putea genera consecințe legale serioase. Spre deosebire de o schemă Ponzi, care se bazează pe o structură piramidală, schema Nordis nu implică plăți către investitorii inițiali, ci se concentrează pe promisiuni privind construirea imobilelor și transferul acestora în proprietatea promitenților-cumpărători.
Impactul asupra investitorilor
Expansiunea rapidă a portofoliului de proiecte Nordis, combinată cu strategii de marketing agresive, a atras o clientelă considerabilă, investitorii investind sume mari pentru achiziționarea apartamentelor ce urmau să fie construite. După o serie de promisiuni nerealizate și așteptări prelungite, multe persoane care au investit în imobilele promise de Nordis încep să realizeze că sunt victime ale unor scheme ilicite. Dificultățile în obținerea dreptului de proprietate asupra apartamentelor, precum și imposibilitatea de a recupera sumele plătite devin din ce în ce mai evidente, în special în contextul deschiderii procedurii de insolvență împotriva Nordis Management, anunțată pentru 7 octombrie 2024.
Acuzații de dublă vânzare
Una dintre principalele acuzații formulate de mass-media la adresa Nordis este legată de presupusa dublă-vânzare a apartamentelor planificate în diverse localități din România. Din punct de vedere legal, această practică este interzisă, reglementările actuale nepermițând vânzarea aceluiași imobil către două persoane diferite de către același vânzător.
Contextul juridic al cazului Nordis
În cadrul controversatului caz Nordis, persoanele care au semnat antecontracte de vânzare-cumpărare cu Nordis Group și consideră că au suferit prejudicii se confruntă cu o situație juridică complexă. Posibilitatea de a găsi o soluție pentru aceste probleme rămâne incertă, existând riscul ca victimele să nu reușească să își recupereze pierderile financiare.
Opțiunile legale pentru victimele schemei Nordis
În data de 07.10.2024, a fost deschisă procedura de insolvență pentru Nordis Management S.R.L., ceea ce a condus la limitarea opțiunilor legale disponibile persoanelor afectate. În prezent, soluțiile oferite de dreptul comun nu mai sunt aplicabile, fiind relevante prevederile Legii nr. 85/2014, care reglementează procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență.
În mod obișnuit, în cazul în care promitentul-vânzător nu își îndeplinește obligațiile stabilite prin antecontract, promitentul-cumpărător are dreptul să solicite executarea silită a obligației. Aceasta este reglementată de art. 1669 alin. (1) din Codul civil, care permite instanței să pronunțe o hotărâre ce va suplini consimțământul promitentului-vânzător. Totuși, exercitarea acestui drept depinde de respectarea tuturor condițiilor de validitate ale contractului, inclusiv de efectuarea integrală a plății sau de dovedirea capacității de a face această plată.
Termenele de prescripție și clauzele abuzive
Acțiunea de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să înlocuiască contractul autentic de vânzare-cumpărare este, în general, supusă unui termen de prescripție de 6 luni, începând de la data la care contractul ar fi trebuit să fie încheiat. Însă, în cazul antecontractelor semnate cu Nordis, acest termen a fost redus la 2 luni printr-o clauză specifică. Această stipulație poate ridica probleme de compatibilitate cu prevederile Legii nr. 193/2000, care reglementează clauzele abuzive în contractele între profesioniști și consumatori.
Conform art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000, o clauză considerată abuzivă este aceea care nu a fost negociată direct cu consumatorul și care creează un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților. Reducerea termenului de prescripție de la 6 luni la 2 luni poate fi interpretată ca o clauză abuzivă, deoarece limitează în mod nejustificat drepturile consumatorului.
Concluzie
Astfel, pronunțarea unei hotărâri care să înlocuiască contractul de vânzare-cumpărare nu mai reprezintă o opțiune simplă pentru cei afectați de situația Nordis, având în vedere complicațiile juridice generate de insolvența societății și de clauzele incluse în antecontracte.
Opțiuni pentru promitenții-cumpărători în contextul insolvenței Nordis
În prezent, promitenții-cumpărători care au semnat o promisiune bilaterală de vânzare cu Nordis înainte de deschiderea procedurii de insolvență pot beneficia de posibilitatea executării obligațiilor contractuale de către administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar. Pentru a accesa această opțiune, este necesar ca mai multe condiții să fie îndeplinite în mod cumulativ:
- Prețul convenit trebuie să fi fost achitat integral sau să fie achitat la momentul depunerii cererii către administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar;
- Bunul imobil să fie în posesia promitentului-cumpărător;
- Prețul stabilit în promisiunea de vânzare să nu fie inferioară valorii de piață a bunului imobil;
- Bunul respectiv să nu fie esențial pentru succesul unui eventual plan de reorganizare a societății Nordis;
- Promisiunile bilaterale de vânzare să fie înregistrate în cartea funciară.
Importanța formalităților de publicitate imobiliară
A cincea condiție subliniază necesitatea de a respecta formalitățile de publicitate imobiliară, care pot constitui un obstacol semnificativ în executarea promisiunilor. Conform art. 906 alin. (1) din Codul civil, promisiunea de a încheia un contract cu privire la dreptul de proprietate asupra unui imobil poate fi notată în cartea funciară. Această notare are rolul de a conferi opozabilitate dreptului notat față de terți, conform art. 903 alin. (1) din Codul civil. Totuși, majoritatea promitenților-cumpărători nu au realizat această notare, ceea ce face ca finalizarea tranzacțiilor imobiliare prin încheierea contractului autentic să fie imposibilă în contextul insolvenței.
Probleme legate de posesia bunurilor imobile
În practică, dificultăți pot apărea și în ceea ce privește a doua condiție impusă de Legea nr. 85/2014, referitoare la intrarea în posesia bunurilor imobile. Multe dintre apartamentele incluse în antecontracte nu sunt nici măcar la stadiul de construcție, iar cele deja construite nu au fost predate promitenților cumpărători. De asemenea, imobilul construit de Nordis Management S.R.L. nu mai este în proprietatea acesteia, ceea ce complică și mai mult situația promitenților cumpărători.
Problematica „dublei-vânzări”
Un alt aspect important este cel al „dublei-vânzări”, în cazul în care apartamentele promise au fost ulterior vândute unor terțe persoane. Conform reglementărilor din dreptul civil, dacă se poate demonstra că anumite contracte subsecvente au fost încheiate cu persoane care au legături de interese cu Nordis, se poate dovedi și existența relei-credințe a dobânditorilor subsecvenți. Acest aspect permite contestarea validității contractelor ulterioare, iar în situația dovedirii relei-credințe, instanța poate fi sesizată pentru anularea acestor contracte, având în vedere că, potrivit art. 1236 și art. 1238 din Codul Civil, cauza ilicită conduce la sancțiunea nulității absolute a contractului.
În astfel de acțiuni, va fi necesar să se demonstreze că, la momentul încheierii contractului subsecvent, cumpărătorul cunoștea sau ar fi trebuit să cunoască faptul că imobilul era deja obiectul unei promisiuni de vânzare-cumpărare încheiate de Nordis cu o altă persoană.
Aspecte Legale în Contextul Insolvenței și a Contractelor de Vânzare-Cumpărare
În cadrul procedurii de insolvență, acțiunea în nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare poate fi exercitată, chiar și în cazul în care promitenții cumpărători reușesc să anuleze contractele subsecvente. Totuși, pentru a beneficia de executarea în natură a antecontractului, aceștia trebuie să îndeplinească toate cerințele impuse de Legea nr. 85/2014, care, în practică, se dovedesc a fi dificil de realizat.
Conform dreptului comun, în cazul în care promitenții cumpărători nu pot obține executarea în natură a promisiunii, recuperarea sumelor investite poate fi realizată printr-o acțiune bazată pe răspunderea contractuală sau printr-o acțiune de rezoluțiune a antecontractului. În instanțe, au fost pronunțate hotărâri care obligă societatea Nordis să restituie sumele investite, cum ar fi Sentința civilă nr. 1913/2024, prin care Tribunalul București a decis rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și a impus restituirea sumei de 272.513 lei către persoana prejudiciată.
Limitările Acțiunii în Rezoluțiune
Deși acțiunea în rezoluțiune a antecontractului pare a fi o soluție viabilă pentru persoanele afectate, aceasta nu constituie o opțiune reală în cadrul procedurii de insolvență. Odată ce procedura este deschisă, promitenții cumpărători nu mai pot introduce o acțiune în rezoluțiune a antecontractului cu scopul de a obține restituirea prețului plătit.
Opțiuni Disponibile pentru Promitenții Cumpărători
În prezent, promitenții cumpărători care nu îndeplinesc condițiile necesare pentru a obține apartamentele în natură pot să își valorifice creanțele în cadrul procedurii reglementate de Legea nr. 85/2014. Aceasta implică înscrierea creanței constând în prețul achitat pentru antecontract și participarea activă la procedura colectivă de recuperare a creanțelor. Totuși, există riscul ca activele disponibile să fie insuficiente pentru a satisface integral toate creanțele, iar promitenții cumpărători să recupereze doar o parte din sumele investite sau, în cel mai pesimist scenariu, să nu recupereze nimic.
Răspunderea Administratorilor și Notarilor Publici
O altă opțiune care merită considerată este angajarea răspunderii personale a administratorilor sau asociaților Nordis în cadrul procedurii de insolvență. Dacă se dovedește că aceștia au acționat cu rea-credință sau cu neglijență gravă, având ca rezultat prejudicii pentru creditori, se poate contura baza unei acțiuni în răspundere civilă delictuală. Această acțiune este fundamentată pe prevederile art. 169 din Legea nr. 85/2014, care reglementează răspunderea membrilor organelor de conducere în contextul insolvenței.
De asemenea, există posibilitatea angajării răspunderii notarilor publici care au autentificat promisiunile de vânzare-cumpărare și contractele ulterioare, dacă se dovedește că au acționat cu rea-credință. Astfel de comportamente contravin Codului deontologic al notarilor, care impune exercitarea profesiei cu imparțialitate și bună-credință.
Posibilitățile de recuperare a prejudiciilor cauzate de schema Nordis
În contextul în care există suspiciuni legate de fapte penale precum înșelăciunea, abuzul de încredere sau gestiunea frauduloasă, victimele au dreptul să se adreseze organelor competente de urmărire penală.
În prezent, rămâne neclar dacă există o metodă eficientă prin care persoanele afectate de schema Nordis își pot recupera prejudiciile. Este esențial ca cei păgubiți să se consulte cu un avocat specializat, pentru a beneficia de orice oportunitate, chiar și una minimă, de a-și recupera pierderile financiare suferite.
